[2026年7月27日——星島日報地產論壇] 2026年上半年，本港住宅樓市交出一份亮麗的成績表。無論一手或二手成交量均明顯回升，住宅樓價更錄得理想升幅，然而，正當市場普遍看好下半年樓市前景之際，筆者反而認為，下半年樓價將迎來真正的考驗。 不少準買家追價能力下降 首先，樓價於上半年升幅達11%，升勢過急，個別屋苑更遠超整體市場。據市場資料顯示，太古城於今年六月底平均呎價約1.8萬元，對比去年同期樓價升幅更高達三成，位列十大屋苑之首。如此急速的升勢，難免令不少準買家追價能力下降，市場容易出現高價牛皮的情況。 其次，市場一直憧憬下半年減息帶動樓市，但從目前全球經濟及通脹形勢分析，減息希望仍然相當渺茫。 另一方面，外圍因素同樣不容忽視。股市能否企穩、國際政局變化、地緣政治風險，以及戰爭對油價及金融市場造成的影響，都可能左右投資者信心。雖然近年住宅租金持續上升，但由於樓價升幅更快，令租金回報率有所回落，對投資者而言，吸引力未必較上半年更高。 此外，近期市場亦關注內地要求香港相關監管機構收緊內地客戶戶口背景審查及清理工作的消息，對資金流入香港的影響仍有待觀察。市場存在兩種截然不同的看法：一派認為，若資金流動受到影響，以往撤辣後一直支撐住宅市場的內地買家比例曾處於歷史高位，樓市需求或會受到一定衝擊；另一派朋友則認為，由於證券戶口審查趨嚴，部分資金反而有機會流向實體資產，包括住宅物業。最終哪一種情況出現，仍需時間驗證。 經歷上半年熾熱市況後，發展商勢必把握機會，在下半年排山倒海推出新盤，以一手市場積極搶奪二手購買力，令二手市場競爭進一步加劇。 總括而言，筆者並非看淡香港樓市，而是認為經歷上半年急升後，下半年市場將由情緒主導轉為基本因素主導。樓價未必會大幅回落，但要再複製上半年的強勁升勢，相信難度甚高。成交量、資金流向、利率走勢及外圍政經環境，將成為決定下半年樓市方向的關鍵，投資者及用家均宜保持審慎，靜待市場進一步發展。

[2026年2月22日——星島日報地產論壇] 踏入馬年，先祝讀者新年進步，新一年萬事更上一層樓。樓市在2026年首2個月表現理想，農曆新年長假期過後，市面將逐漸恢復正常，物業買賣成交量亦會回復升軌。 去年樓價升約3% 經遍農曆新年假期後，發展商亦展開推盤步伐，今年較往年有着明顯分別，多個全新盤部署推出發售，在農曆新年假期前，已先後有多個新盤進行命名，並預告新春後的推盤部署，預計推售情況將有如雨後春筍，市場氣氛亦會再度熱鬧起來。 料股市向好帶動樓市 樓市步入升軌已是鐵一般的事實，差估署公布去年12月樓價指數再現升幅，令去年全年樓價上升約3%，終止多年來的樓價跌勢，雖然樓價重拾上升軌道，但與高峰期仍有逾20%的差幅，這代表樓價仍維持在低水平，不少用家、投資者亦加快入市步伐，期望在樓價大升前可搭上順風車。 去年樓市向好，股市表現較樓市更理想，IPO冠絕全球，今年等待來港上市的企業多達480間，令股市在農曆近年後仍然備受看好，股市向好，在財富效應帶動下，樓市亦會受到帶動。 港人喜愛購全新盤，相信新盤接連不斷的推售情況，將加快市場氣氛提升，有助推高買家入市意欲。

[2026年2月9日——星島日報地產論壇] 上月美聯儲局議息維持息口不變，符合市場預期，但市場憧憬今年最少仍有1至2次減息，雖然未有進一步減息，但息口走勢仍然向下，令市民入市時毋須再擔心息口有調頭向上的擔憂。 息口走勢仍然向下 再加上，差估署公布2025年12月份樓價指數再錄得升幅，並連續7個月上升，同時令去年全年樓價終止多年樓價下行的走勢終於止跌回升，未來上升機會仍然很大。 市民入市態度積極，最主要的原因是擔心遲買會貴，故爭相覓盤購貨。樓價去年上升逾3%，今年樓價亦有機會再下一城，業界普遍認為，今年樓價全年計升幅可望擴大至5%或以上，令踏入2026年，一手及二手交投持續向好，以1月份新盤銷售成績而論，全月共錄得逾2400宗交投，按月增加超過80%。 二手市場亦逼近7000宗，按月再錄得升幅，近期西沙一個大型新盤連番推售均取得利好消息，反映市民入市意欲相當積極。 頻現大手客掃全層 價量齊升，除用家加快入市步伐，投資者入市情況亦相當積極，近月頻現投資者掃貨個案，不少以全層式掃入單位，而掃貨單位數量甚至多達8至10伙。在好消息持續利好樓市的情況下，在未來樓價上升機會持續，雖然去年樓止跌回升，但整體樓價升幅亦只有約3%左右，與高峰期比較仍有超過2成的差距。 現水平樓價仍是近10年的低水平，用家及投資者擔心遲買會貴，故新盤及二手市場交投齊齊造好，除中小型單位頻承接外，中上價及豪宅物業亦受到追捧。 由於市場氣氛不減，相信情況將會持續，事實上，樓價比起高峰期相差超過2成，正所謂寧買當頭起，在樓價指數持續向好的情況下，相信未來新盤及二手交投將會繼續錄得升幅。

[2026年1月5日——星島日報地產論壇] 去年樓價發展由跌轉為升，全年樓價錄得2.8%升幅，雖然升幅不高，但最重要訊息為樓價已回穩，並有向上的動力，展望今年樓價發展將更勝一籌，在舊樓重建上，情況亦有如樓價發展般，最壞的時刻已過，料今年舊樓重建上將有望回復至正常水平。 近数年樓市最大的問題是庫存量高，這是過去3年疫情下所衍生出的問題，但近年樓市氣年逐步向好，新盤銷售成績理想，令庫存量由逾2萬伙，逐步回落至不足2萬伙，情況理想，而近年政府亦因應市場庫存量高，減慢賣地步伐，部分能夠售出地皮，以一個十分相宜的價錢售出。 事實上，近年地價已出現超跌現象，跌幅較樓價下跌情況更為嚴重，近2年由於庫存量多，發展商亦減慢增土儲步伐，但經過多年來的調整後，樓價回穩，連帶地價亦可望回穩，在庫存量逐步減少的情況下，加上樓市已踏入減息周期，今年美聯儲局仍有機會減息，本港銀行有機會跟隨，令收購重建發展成本亦有機會下降，相信今年發展商增加土儲的心態將較以往積極，料收購重建亦有望回復至正常水平。 另一邊廂，政府加快北部都會區發展，今年第一季推地亦轉趨積極，料市區重建會以供應較缺乏豪宅項目較具有優勢，尤以港島區豪宅地供應更緊絀，亦較受發展商器重。

[2025年12月8日——星島日報地產論壇] 尚有不足1個月便踏入2026年，今年樓市受到多項利好因素帶動下，有不俗的表現，其中發展商推盤可謂大有斬獲，二手市場交投亦有不俗的回升，受惠於息口將進一步調低，預計2026年樓市將能承接今年旺勢，情況將更勝一籌。 新盤全年料破2萬宗 今年樓市持續受到利好因素推動，包括今年2月政府放寬100元印花税樓價適用範園至400萬，除即帶動剛性需求，上車客及首置客紛入市，造就一手及二手成交隨即得到不錯的反彈，整體市況氣年亦受到帶動升溫，情況並能持續。 在9月剛公布的新一份《施政報告》，雖然在樓市着墨不多，只降低移民計劃下投資住宅上，人場門檻由5000萬降至3000萬，但亦有助樓市氣氛向好。 情況亦反映在新盤一手銷售上，今年表現相當理想，已打破2019年1.85萬宗的紀錄，創一手新例後按年新高，料全年埋單計有機會超過2萬宗水平，各大發展商在賣樓上均取得豐收成績。 本地銀行或再調低息口 另一個重大利好因素，筆者認為是息口走勢，今年9月份迎來首次減息，本地銀行跟隨美聯儲局步伐，調低息口，雖然幅度只有0.125厘，實際對供樓負擔不會有很大影響，然而減息對買家的心理影響更大，未來息口仍有機會向下調整，今年美聯儲局最後一次議息於本港時間周四凌晨便有結果，市場普遍認為息口將調低四分一厘。 若落實的話，本港銀行亦有機會跟隨調整息口，保守估計減息會維持0.125%，即經過3輪減息，累積滅息已達0.375厘，此舉令供樓負擔已經有一定程度的減幅，明年息口仍有機會調低1至2次，繼續推動樓市，相信明年樓市表現將更勝一籌。

[2025年11月3日——星島日報地產論壇] 差估署最新公布9月份樓價指數再度錄得升幅，連升4個月，並終止今今年樓價跌勢，首9個月錄1.14%的升幅，與此同時，美國最新一次議息一如預期減息0.25厘，調低聯邦利率區間至3.75厘至4厘，本港主要銀行隨即跟隨滅息0.125厘，兩項利好消息疊加起來，對樓市可謂帶出雙重效應，相信樓價連結3年的跌勢已結束，重拾升軌。 樓價經歷3年的跌勢下，終於在10月底展露曙光，差估署公布的9月份樓價指數再度上升，是次升幅不只4連升這麼簡單，更令今年以來樓價跌勢亦一併終止，消息公布不足3天，再迎來減息消息，本地銀行跟隨美國減息步伐，調低0.125厘，雖然幅度只及美減息的一半，但足以令樓市振奮起來，畢竟美連環加息時，本地銀行未有跟足加幅，故美兩度減息，本地銀行亦未有跟足，情況合情合理。 首9個月錄1.14%升幅 兩項利好因素疊加起來效應，相信樓市已擺脱樓價跌勢，未來相信將能夠保持升勢，全年樓價可望上升，幅度正如業界推算的3%至5%，相當合理，亦代表樓價終於可以重拾升軌，現時一手庫存量仍在高水平，相信發展商將趁兩項利好因素出現，趁势銷售手頭上的貨尾單位，相信待一手庫存逐步被消化，樓價升幅將會更為明顯。 樓價雖然已重拾升軌，但與高峰期比較，仍有近30%的跌幅，若有意入市的買家不下定決心，相信遲買會貴的情況將再度出現，除本地買家外，近期不少來自非本地資金，主要來自內地的買家，或新香港人頻錄人市個案，相信他們亦看準這個形勢，加快步伐入市。本港連續2個月減息，令銀行存款利率再度調低，資金需要尋找出路，近大半年股市表現相當理想，現階段入市會否出現高追情況仍然有待觀察，但現時購買「磚頭」，雖然難以用「撈底」來形容，但肯定不是「高追」，更大可能是「低吸」！

[2025年10月29日——星島日報地產論壇] 近日中美貿易戰升溫，雖然情況嚴峻，美下月向中國額外徵收100%關稅，但相信雙方最終可圓滿解決問題，香港人對貿易戰亦「習以為常」，相信對剛復甦的樓市不會構成重大影響。最影響樓市的因素非貿易戰，而是息口及政策兩大因素，政府已全面撤辣，加上近年政擴大100元印花税適用樓價範圍，已明顯推動樓價，雖然上月公布的《施政報告》未有再度提升100元印花税適用樓價範圍，但樓市在多項利好因素下，已有不俗的表現。 其中影響樓市較重要的庫存量，今年至今新盤成交量己超過15000宗，並已超逾去年全年成績，除全新盤銷售成繢理想，貨尾盤銷售亦可見一斑，對庫存量降低有莫大幫助，亦有業界統計現時新盤庫存量已回落至2萬伙以下，反映庫存量正慢慢消化。 IPO市場不俗有助推動交投 反觀近期發展商推售新盤舉動，雖然全新盤仍以低價策略推售，但亦有部分貨尾盤開始取消優惠，並將少量單位加價推售，目的在測試市場承接力，在現時氣氛向好的情況下，相信加價幅度不會很大，市場仍有能力接受加幅，另一方面，近期股市表現向好，亦有助推動樓市步伐，今年本港IPO市場表現相當理想，更於全環名列前茅，股市向好有助財富效應出現，資金流向樓市，加上未來美息仍有機會下調，本港銀行亦有機會跟隨，這才時影響樓市的重要因素，相信樓市氣氛將保持向好。

[2025年9月8日——星島日報地產論壇] 踏人9月份，市場最關注為《施政報告》會否推出有利樓市措施，另一重點為美聯儲局議息，會否一如市場預期，落實減息，兩項因素對樓市均有重要影響，當中以100元印花税適用樓價400萬上限能夠調升，對整體樓市具效力，令樓市復甦提速有莫大幫助。 細價樓成入市目標 市場及業界一直期望《施政報告》可將100元印花税適用樓價範圍，由400萬升至600萬，若措施落實，短期內將帶動成交，事實上自調升至400萬後，市場無論一手或二手，上車或首置客均以400萬以下作為入市目標，更成為投資者主要入市對象，經過大半年時間，400萬以下供應逐漸減少，若政府維持適用樓價不變，差估署樓價指数連升4倜月，業主放售態度企硬，意味着未來400萬以下供應將越來越少。 若然差估署樓價指數持續上升，相信一段時間後，無論一手或二手，400萬或以下單位供應將大減，甚至有機會絕跡於市場，屆時相開措施等於無，故政府調高100元印花税樓價範圍是有必要的，否則有機會窒礙樓市復甦進程。至於投資移民政策相關門檻如能放寬，對於近年搶人才計劃有輔助作用，能增加對物業市場的交投量，但始終經投資移民來港人数不算多，所以對帶動樓市的幫助有限。

[2025年8月11日——星島日報地產論壇] 近月新盤市場氣氛熱鬧，上月一手成交再度突破2000宗，按月大升逾30%，除主力推售的全新焦點盤外，貨尾單位銷情亦取得不俗成績，主要受惠近期銀行同業拆息下降帶動，惟美聯儲局最新的議息結果仍維持聯邦基金利率目標區間於4.25至4.5厘，即今年首7個月息口均未有變動。雖然息口一直未有調低，但美總統特朗普已「開口」要求減息，反映未來減息壓力越來越大，市場普遍預期未來减息的機會己上升至80%。若美聯儲局下一次議息落實減息的話，將成為今年首次減息，積累達7個月之久的減息壓力，本港甚有機會跟隨。 趁現時樓價低水平入手 若息口進一步調低，相信是近數月來對樓市最大的利好因素，加上近月同業拆息回落至新低水平，減息能為樓市增添新動力，對新盤現時仍高企的庫存量，有助加快消化貨尾單位，現時一手庫存量已跌至約2萬伙，未來將進一步下降，而近年發展商亦末能補充地皮發展，在貨尾持續下跌下，發展商會否繼續維持低價策略推盤？可以肯定的是供應減少，價將回升，這是不變的定律，有需要的買家可趁現時樓價仍在低水平，購入單位。市場期待今年首次減息，另一方面，政府提早於9月公布新一份《施政報告》，市場亦期待能為樓市帶來好消息，惟過去2年已作出全撤辣，以致今年2月調低100元印花税適用樓價範圍至400萬，實際上會有甚麼房策能再度刺激樓市，這是值得令人期待。

[2025年6月30日——星島日報地產論壇] 細價樓進可攻退可守 政府擴大100元印花税適用樓價範圍至400萬後，令物業市場一、二手交投升溫，特別是細樓價單位更受到追捧。美聯儲局最新一次議息維持聯邦基金利率在4.25%至4.5%之間，符合市場預期，雖然上半年減息落空，但下半年預計仍有2次減息，加上近期銀行一倜月同業拆息跌至一厘以下近年新低水平，意味着資金存放銀行已不切實際，資金尋求出路，投資「磚頭J仍是現時最實際及可取的投資方案，當中特別看好500萬或以下的細價樓。 近年租金走勢強勁，差估署租金指數連升多月，加上政府搶人才計劃，以及放寬非本地生學位名額，兩大因素強力支撐租市有不俗的表現。政府雖然全面「撤辣」己超過一年，但過去實施辣招期間，市場買家均以用家為主，缺乏投資者入市，令市場上租盤不多，每有單位放租，旋即被市場所吸納，在樓價仍有待重拾升軌的情況下，佳宅租金回報率普遍有不俗的升幅。 資金尋出路「磚頭」受捧 筆者認為，投資者欲投資物業市場，只要符合3個條件，大可人市無妨，現時500萬或以下細價樓為市場主導仍然持續，此類單位入市成本大減，400萬以下印花税更只需100元，另一方面，近年租金走勢強勁，只要細單位呎價在10000元水平，租金回報達4厘以上，符合這3個條件的單位，可謂進可攻、退可守，更建議資金較充裕的買家，可一拆為二購入細單位，將會更划算。近年常說一手貨存量高企，發展商紛以低價推售，令二手樓價亦受拖累難以上升，但情況亦絕非如此悲觀，事實上，近2年發展商難以補充土地儲備，未必需要待存貨量回落至1萬伙以下，樓價始見升幅。