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[2025年6月30日——星島日報地產論壇] 細價樓進可攻退可守 政府擴大100元印花税適用樓價範圍至400萬後，令物業市場一、二手交投升溫，特別是細樓價單位更受到追捧。美聯儲局最新一次議息維持聯邦基金利率在4.25%至4.5%之間，符合市場預期，雖然上半年減息落空，但下半年預計仍有2次減息，加上近期銀行一倜月同業拆息跌至一厘以下近年新低水平，意味着資金存放銀行已不切實際，資金尋求出路，投資「磚頭J仍是現時最實際及可取的投資方案，當中特別看好500萬或以下的細價樓。 近年租金走勢強勁，差估署租金指數連升多月，加上政府搶人才計劃，以及放寬非本地生學位名額，兩大因素強力支撐租市有不俗的表現。政府雖然全面「撤辣」己超過一年，但過去實施辣招期間，市場買家均以用家為主，缺乏投資者入市，令市場上租盤不多，每有單位放租，旋即被市場所吸納，在樓價仍有待重拾升軌的情況下，佳宅租金回報率普遍有不俗的升幅。 資金尋出路「磚頭」受捧 筆者認為，投資者欲投資物業市場，只要符合3個條件，大可人市無妨，現時500萬或以下細價樓為市場主導仍然持續，此類單位入市成本大減，400萬以下印花税更只需100元，另一方面，近年租金走勢強勁，只要細單位呎價在10000元水平，租金回報達4厘以上，符合這3個條件的單位，可謂進可攻、退可守，更建議資金較充裕的買家，可一拆為二購入細單位，將會更划算。近年常說一手貨存量高企，發展商紛以低價推售，令二手樓價亦受拖累難以上升，但情況亦絕非如此悲觀，事實上，近2年發展商難以補充土地儲備，未必需要待存貨量回落至1萬伙以下，樓價始見升幅。

[2025年1月6日——星島日報地產論壇] 強拍降低門檻剛於上月實施，迄今只有1宗強拍個案，雖然強拍門檻降低，但未能引起財團加快強拍意欲，當中牽涉多個因素，若政府希望加快市區重建步伐，須考慮增加重建地區地則比，以更大誘因吸引財團對市區重建地的吸引力。 考慮增加重建地區地則比 發展商主要是買地起樓，若土地儲備充裕，吸納新地皮的興趣亦會下降，一手市場因過往3年疫情關係，市場積聚大批一手單位有待消化，現時貨存量仍穩企2萬伙以上，仍須要時間消化這批單位，在貨源仍然充足下，難免削弱發展商吸引土儲步伐。 息口仍處於高水平 此外，美聯儲局連番減息，減息周期已確定，本港銀行亦多次跟隨美國調低息口，但整體減息幅度仍不算高，現時息口仍處於高水平，對增加土儲， 尤其是市區重建項目成本亦變相增大，同時削弱市區重建的信心，況且，市區重建項目並非可即時發展，當中須經過收購、強拍等程序，所需時間較長，並非每一個發展商或財團願意輕易落實重建項目的發展，相比官地而言便簡單得多，毋須進行冗長的強拍程序，多項因素造成強拍停滯不前。 下半年強拍或趨活躍 現時循市區重建途徑取得發展項目的財團或發展商寥寥可數，政府若希望加快市區重建，除降底強拍門檻外，增加地則比，提升可建樓面外，要吸引財團對市區重建項目的興趣，政府亦要考慮在強拍程序中，縮短排期上庭的時間，令財團更易「計數」，均有助亦可吸引財團參予市區重建項目。慶幸的是，港島區可推出的官地不多，對於財團收購港島區地皮重建發展，會較九龍或新界區為高。但在現時客觀環境不變的情況下，須待一手貨存量逐漸降低，下半年強拍才有機會轉趨活躍。

[2024年11月14日——星島日報地產論壇] 本港踏入減息周期，上周美國聯儲局新一輪議息，並調低聯邦基金利率的目標區間25基點，即減息四分一厘，隨後本港多間主要銀行亦調低0.25厘，令本港2個月內息口已累積調低半厘，亦證明減息周期已落實展開。減息的影響，存款利息減低，供樓負擔亦減低，减輕市民的供樓負擔，對大眾而言當然開心！ 樓價累積跌幅逾20% 本港樓市經歷多年來樓價不斷向下調整，累積跌幅已超過20%，雖然落實減息，不代表樓價立即重拾升軌，在現時經濟有待復甦、本港零售及飲食業仍過着寒冬的情況下，樓市亦不會立即向好。 但本港租金卻連番上升，甚至到達歷史高位，在租金不跌反增，樓價有待回升的情況下，此消彼長，令租金及供樓的比例越拉越近，相信在減息持續下，「供平過租」的日子將來臨。事實上，根據差餉物業估價署租金指數，最新9月份指數為196點，已連升7個月，升至歷史高位，未來租金走勢仍有機會繼續向上，即租客租用單位，有可能在新租約將面臨加租，出外覓單位租用，亦要付較高的租金。 相反，供樓負擔減少，即每月要繳付的供樓金額亦減少，兩者將會到達一個平衡點，即供樓等於租樓金額，未來減息趨势下，供樓支出甚至較租金低，情況有助租客轉投物業市場，購入單位自住，總比替人供樓為佳。 租金指數連升7個月 市場上轉租為買情況己出現，相信未來情況將會增加，更有機會成為大趨勢。現時租金上升不但出現內需，政府吸納人才，需要租盤短暫居住，內地生或外地生來港讀大學，亦要有居住需求。這兩大因素無疑為租務市場提供源動力，帶動租金向好。