專欄

[2024年9月25日——星島日報地產論壇] 某協會以取縮劣質劏房去制訂最 低住屋標準，並必須有安置支援，有序地取縮籠屋、板間房及劏房為目的，當中的需求有215,700名居民有待改善，基礎数字龐大，相關政府過去10年公屋增長竟然慢過私樓。 公屋增長慢過私樓 長期數據可發現，公營租住房屋的單位總數再2013至2023年期間只增加8.65萬間。而過去10年私樓單位總數增長(私人佳宅單位連村屋共有約18.5萬伙），實質拋離公營房屋82200伙（公屋及居屋)的數宇，單位增長數相差足足2倍。如果是計公營租住房屋，差距更接近14萬間，香港地少人多，造屋数量需時。以現時上述的狀況下，政府以取縮劣質劏房去運作，数量廳大，以百分之50未達標需改善，有近10萬人受影響，劣質劏房自然租金平，必定有需求。 產生社會不穩情況 當局取締相關劣質劏房之同時，業主又因缺乏資金去改装合資格劏房去營運，部分劏房可能永遠消失或投資加大已大幅加租。基層的住屋需求是政府提供公營房屋的必然機構供應者，如中長期未能滿足市場需求，是會產生社會不穩情況出現，有關當局應鼓勵現有劣質劏房業主去提升到優質劏房（滿足現行法例），用老人院買位形式去給子基層受助人。 據統計須住此類劏房人士大多都有取綜援去繳付租金，可以避免現有劏房因新政策而急速消失或大幅減少。  

[2024年8月26日——星島日報地產論壇] 近日傳媒廣泛報道銀行收緊按揭對營商及買家的影響，成為傳媒焦點，社會普遍開注。樓價至今平均累積下跌約26%，跌穿撤辣之前的低位。舉例來說，我跟10位做生意的朋友傾談，10個都看淡後市。 不過，我有相反的看法。從事地產行業34年，我最深刻的下跌市就是1997年金融風暴及2003年沙士。在這兩次重大跌市反彈之前，正是當所有人都看得最悲觀的時候，也是樓價跌至最尾聲的信號出現。近月見到超級豪宅過億的買賣市場逐漸活躍，富豪們趁低位陸續入市優質豪宅，人伙一段時間的現樓複式特色單位也受到買家追捧。這兩倜信號值得大家留意，因為超級富豪往往能夠掌握市場經濟的前沿，觸覺敏銳，生意及朋友遍布各國，對經濟走勢有深刻的理解。他們近日入市，正是樓價接近見底的信號之一。 料樓價即將見底 香港租金升幅與樓價背道而馳。過去兩年租金升幅驚人，導致「供等於租」情況出現。再加上按揭保險貸款使得1000萬以下的樓價可作最高九成按揭，現時細價樓的回報率高達四厘。在這兩大因素的影響下，加上美國預期在第4季開始減息，若香港在明年第1季隨後跟隨，住宅樓價最快在2025年首季見底回穩。 我看好500萬以下樓價的首置盤，以及過億的超級豪宅。細價樓由於接近「供等於租」，在租金仍有上升趨勢及利息掉頭回落的情況下，相信租轉買個案及買樓收租的投資者會增加。至於超級豪宅方面，香港有120多萬私人住宅，只有約19000多伙屬於別墅（不計村屋），佔整體1.5%。加上近年超級豪宅的落成數量較低。在經濟反彈及金融市場復甦後，撤辣令非香港人買樓享有同様印花税優惠，香港作為國際金融都市必定會吸引全球資金追捧超級豪宅。 縱然目前目前市況低迷，但我對樓市未來的看法卻有所不同。若在地緣政治回穩和息口掉頭回落的情況下，我相信樓價將見底，樓市寒流將回暖。    

[2024年5月27日——星島日報地產論壇]  根據CCL指數最新報道，樓價按周再跌1.43%，在今年2月28日財政司司長陳茂波宣布「撒辣」至今已經三個多月，市場對樓市重拾信心，曾經在三月份一手成交量更達到4200宗，創下20年單月新高紀錄，市場投資者和用家都相纖入市，正期待樓價何時反彈。其實當「撤辣」時，我曾對傳媒及朋友分享，我會用「價穩量升」形容當時樓市，因為在撒銷辣招前發展商累積有近20000伙一手貨尾之高位，急於出貨。 累積2萬伙一手貨尾 所以見到發展商仍然採取低價推售的策略，部分新盤定價比同區貨尾，甚至乎比同區二手還要低，當時我已經呼籲二手放盤業主「撤辣」後切勿封盤或反價，因為一手搶走二手客源，尤其業主放盤遇到同區有新樓盤或貨尾的時候，就會更加面對上述問題。 樓價止跌回穩或有變數 近期不断有消息，各大小銀行對住宅按揭逐步收緊，由於「撤辣J後內地客成交大大增加，首先有消息傳出銀行對內地客的內地收入證明審批困難，到近期傳出消息對高樓齡及村屋按揭的收緊等等。雖然現在銀行做按揭的利潤低微及未來樓價未明朗，但住宅物業屬於民生的需要。所以我覺得如果收緊住宅物業按揭會在影響民生，加上早年買入樓花而揀選建築期付款的買家，陸續上會面對估價不足的情況，需要額外交付更多首期上會，如果收緊按揭屬實，現在期望樓價止跌回穩更加出現變數。 總括而言，其實近日所見，股市由低位回升，股市效應，近日出街都經常塞車，街上人流漸多，本港經濟有望慢慢恢復，未來最影響樓價的主要因素。包括息口甚麼時候掉頭回落，以及發展商不再以低過同區價錢開售等因素出現，樓價就是掉頭回升的時候了。

[2024年2月20日——星島日報地產論壇] 市建局破例首次巨額收購市區又缺三維修土瓜灣的公務員合作社大型住宅群，是一項好政績。此項目的位置優越，三面單邊，重建𢓭景觀無敵一流，開展現存歷史悠久及日久失修的公務員合作社的重建序幕，因為公務員合作社補地價複雜問題，只得唯一的法定機構市區重建局去執行和處理。 罕有市區靚地 其中涉及合作社項目共有28個，在項目開展時仍有9個合作社未解散，另有2個合作社亦己申請解散，最快在明年年中完成「散社J程序，是落實項目的一大挑戰。解散合作社需獲75%社員同意才可以正式向政府提交解散合作社的申請，土瓜灣盛德街馬頭涌道公務員合作社發展項目，由收購到展開招標都非常有效率。 樓面地價每方呎4694元 最令筆者摸不着頭腦的，是接受招標結果是一個公營法定機構，需要用納税人触15億而向牟利的商業機構中標價遠低於收購價出售一幅罕有難得的市區靚地。樓面地價為每方呎約4694元，他們稱這個結果實際是無可避免，中標價仍算合理水平之內。最令筆者難以明白的是所有招標或拍賣是設有底價的，法定同區7年收購價就是成本底價，為何流標是負面及不理想？接受没有底價的招標是理想？ 市區重建局可以自行重建發展，發展後將來用成本加薄利並出售子大眾有需要的市民，可參照房協曾經在多區市區的重建項目，只有法定機構有能力去收購市區中如此罕有的靚地，如市況不好應該自行發展，將來受惠的是市民而不是商業機構。  

[2024年2月4日——星島地產論壇] 為求增加市場上房屋的供應量，舊樓重建無疑是一倜最快及最符合社會需求的良計，但往往舊樓重建遇上的問題難以處理。若能優化收地條 例，確實可加快樓宇的供應。 建議降強拍門檻至七成 有關強拍門檻，筆者早在本年八月初發表過，建議現時強拍門檻廳降低至七成或七成半。若能按樓宇的樓齡降強拍門檻，必定能增加政府及發展商的合作量，聽聞市建局曾經委託顧問，研究由太子道西花墟直全佐敦整區收購其中的舊樓重建之可行性。該區確實有好多已經超過50至60年的高齡舊樓，若該區能作重建，確實可以增加新樓宇的供應。然而，在城市規劃方面有很多技術性的問題，這需要政府大刀闊斧才能有效地改善該區的佳宅老化情況。 根據《香港 2030+》，在2048年時，樓齡逾50年的數量約85.4萬伙，升幅達到3.3倍。這意味着政府每年在維修上的支出會按年倍增。預期以倍增形式花費在維修上，倒不如以政商形式合作發展重建項目，尤其專門針對長期失修的舊樓宇。此舉能改善區內的市容及解決受樓宇老化問題受困的居民。 同時亦會減少將來樓齡遍70年的樓宇伙數。這方案才更有效地制止整體的樓宇老化。 此外，印花税也是對舊樓重建帶來阻寒的一門關卡。由於等候退税時期頰長，以及需先付的税率較高。導致較小規模的發展商末能參與處理重建項目。若能就税率及退税時限作出修改或微調，想必對整倜香港的重建宗数有所上升。 事實上，舊區重建除了可以增加樓宇供應，更能改善地區的老化，並可將它重新注人生命力。  

[2024年2月20日——星島日報地產論壇] 2021年立法會換屆選舉剛剛於上月19日圓滿結束，是全面貨徽落質「愛國者治港」，見到不同黨派，不同背景的人士當選，期待日後的立法會會議，不會再出現「拉布」及「議會暴力/等亂象，在完善選擧制度和政治穩定情況下，議員將可更加專注處理經濟和民生發展，解決土地等等問題，對將來有關建設性的建議，都會容易落實通過，期望見到新的局面去處理地荒的問題，筆者也希望以下的建議能夠給子議員、政府及有份規劃者作參考。 多管齊下增住宅地 雖然很多人都認為香港是一倜地少人多的地方，所以居住的問題是一個重要的間題，但是只要我們頭腦靈活，思想開放，便可以解決很多事情。例如曾經有人提出改装葵涌的貨欖碼頭作為住宅區，亦曾經有人向發展局建議，將海洋公園的地皮作為住宅用途。上述兩倜建議只需要仔細考慮及平衡各方面，未告不是一個解決住宅需求的方案。 海洋公園地皮可建住宅 尤其是現時海洋公園的地段，若考慮出售給私人發展商，相信目前市值可高達5000多億。即時可解決海洋公園缺乏營運資金的問題，亦有足夠資金重建一個更大更新的海洋公園，將它安排在現有迪士尼公園的旁邊可幫助迪士尼公園遊樂範聞細小的問題，可算是一舉三得。因此可慎重考藏這方面的提議，當然會有很多爭論性問題，但只要平衡各方面，便能找出一倜妥善嘅方案。  

【2024年2月4日——星島日報地產論壇】 房屋委員會最新公布，截至2021年12月底，一般申請公屋平均輪候時間達六年，創1999年以來新高，大約15.2萬宗為一般公屋申請，加9.65萬宗非長者一人申請，共有近25萬人輪候中，估計要到2026年左右，大量資助房屋才可應市，輪候時間才有望滅低，加上數千倜可供編配的新單位由於疫情關係被用作隔離，所以估計未來情況會更差，輪候時間有可能再攀升。 香港到目前為止，居住問題依然是社會上一倜難解決的重大難題。由於歷屆政府都没辦法執行一倜徹底解決問題的方案。近期推行一倜較為有建設性的方案，就是推行土地共享計畫，鼓勵私人發展商參與供應政府樓宇，但可惜對發展商的誘因不太大，加上技術部門執行得非常僵化，所以進展非常纋慢。 觀察歐洲近十年以來，有一倜方案推行得非常成功，就是利用私人發展商參與提供政府的樓宇來舒綴供應中下階層的住宅供應。特別以英國為例，近十年英國政府賣出的地皮，都列明需要發展商提供指定數景的中產樓房給子政府，這個方案為政府解決了很多供應中下樓房的社會間題。 在英國倫敦金絲雀碼頭，香港有兩大發展商，發展均有雨個大型的地產項目，他們都為當地政府提供指定数量的中下層樓房。以上的方案值得香港政府作為長期的參考，來解決房屋的社會問題。  

本港自開埠以北與對山多平地少來一直 的地理限制,因此土地發展是香港遇上的一大題,當中,除了配重的金錢成本和稀少的土地供應量外,花費的時間和受限制的土地發展,也是讓土地發展 帶來阻礙和增加成本上的風險。  

【2024年2月4日——星島日報地產論壇】 筆者最近與認識多年的發展商朋友見面，談及中小型的發展商在市場上很難找到地盤發展，例如政府官地，一向競爭激烈，部分大型地盤甚至動斥過百億，對中小型發展南來講吃力。中小型的地盤數量少，經過一番激烈入標競投後，價高者奪得地皮，隨時公布第二競投招標價錢，也有例子，超出第一標逾兩成，萬一價高者得，變相成本大增。 併購舊樓以增加供應 以不同方式增加土地供應，例如透過舊樓併購，雖然重建需時頗長，如要童拍又多一爾年，但起碼價錢控制在自己手中，到自己適合的價錢，才購入，但併購牽涉的繁複程序，強拍等候的時間又很難確定。遇上小業主反對，各方專家互相辯論，時間往往以年計算，成本亦不容忽視，而且官地中標後，可以直接發展，但舊樓併購不單止要繳付印花税，遷需要預先繳付30%的印花税，待地盤拆樓時候才退回部分印花税，往往動不動需要近两年時間。 強拍門檻宜降至七成 筆者認為，官地或舊樓併購均能幫助增加房屋供應，印花税應一同看待，才能吸引更多發展商用不同方法覓地，最近有見，政府質踐拆 牆鬆綁的決心，期待在不久的時問，強拍的門檻由八成降至七成或七成半，令更多發展商有信心參與舊樓重建，幫助改善社區環境。