專欄

【2024年2月4日——星島日報地產論壇】 近日好多人談論放寬按揭保險計畫上限，睇好800至1200萬樓價的成交最為受惠，升幅增加，好多專家正估算對樓市的變化，市場普遍認為措施帶來正面訊息，能幫助首次置業買家。筆者本人更有另一種看法，除幫助到上車或首次置業人士，反而我認為對1000萬至1400萬樓價，三房單位換樓人士更加受惠此計畫，必定啟動市場換樓鏈，以往這樓價範圍內，買家需要付五成首期，往往就算樓換樓人士，售出本身的細單位，除非已經現契供完樓，香則售後再買人，都末必夠五成首期去換更大單位，舉個例子說，1400萬樓價，以往需要繳付700萬首期，現在新的保險計畫，買家只需要繳付31.5%，440萬首期，大大節省了260萬，令到先賣後買的換樓人士能靈活處理，從而購得心儀之選。 按照按揭保險未放寬前，1000萬以上、三房單位，由於購買二手物業首期要付出五成，普逼這類型的單位，各大發展商提供付款辦法的優惠，包括先佳後付，提供二按等等，導致成交傾斜在一手物業。料千萬以上單位成交大增在新制度下，購買二手樓的首期減少，加強了二手物業的競爭力，當買家買入一個二手物業，二手業主也有機會換楼的，二手物業轉流多了，放盤量流通，對整體樓市更為健康發展。 總結而言，筆者更加聯好1000萬至1400萬二手市場三房單位的成交量會大幅增加，跑赢大市，看看過了一段時間後筆者的看法是否正確。

【2024年2月4日——星島日報地產論壇】 第一季樓市受第五波疫情影響下，發展商新盤按兵不動，主要銷售貨尾為主，一手成交只得900餘宗，創2013年以來季度新低，加上二手業主不願意開放睇樓，令成交量進一步下跌，楼價在短短一季下跌平均4%，加上差餇物業估價署預測今年私人住宅落成量達22000多伙，创2004年以來新高，多項數據均影響近期成交意欲。 隨着美國進入加息周期，加上俄鳥局勢影響，樓價恐防進一步下跌，市場開始有聲音呼額政府撤銷「辣招」，協助樓市並帶動疫後整體經濟加快復甦。筆者認為，歸根究柢，這種行政手法，必定會扭曲了市場經濟，其實由市場自由決定需求，由供求去作出運作的平衡，才是最健康的方法。 面積條款難應用於重建項目 近期政府向外界指將會立例管制出售樓宇的最細面積，而且有消息指屋宇署亦提示有關的專業團體，未來屋宇署批核的圖則，住宅單位不能少於280呎。 事實上，若當局在新批官地加上這項條款亦無可厚非，但政府如果在重建項目中，增加控制樓宇的面積條款，必定會帶來好多爭拗及訴訟問題。因為在原有的地契上，增加新法例的要求，恐防引起法律的訴訟，所以正確地更改地政法例，是必須要經過很多的公眾諮詢，才能立法執行。 其實自從「財爺plan」，即新一輪的財政預算案2022年推出，政府進一步放寬樓宇的按揭保險計费，現時按新修訂的按揭保險條例下，1000萬物業按情況能夠申請最高九成按揭。1000萬至1200萬能夠申請最高八成按揭，此一措施有助促進換樓鏈回復正常，亦可提高物業市場流轉率，有利樓市健康發展。数據頸示，800萬至1200萬的住宅成交量升幅跑赢大市，已經反映放寬按揭能令樓市真正需求的成交增加，相反地纳米樓的需求減少，所以政府是否認真考慮地產市場由自由需求來決定，纳米樓是否有供應的價值。

【2024年2月4日——星島日報地產論壇】 根據政府統計處的數據，今年首三個月移出香港的人口高達14.2萬，而強積金提取多達65億。俄鳥戰爭的影響，香港的失業率已高達5%，若第六波疫情爆發，纖續要停工停業，行業倒閉潮及失業率上升加劇。 在2012年起政府在住宅物業增設三項税制，額外印花税，買家印花税，從價印花税等，希望透過「辣招」去壓制樓價上升，保持價格穩定，現在是時候考慮「撤辣」，額外印花税的目的，是恐防有出現短炒的情況，買入物業三年丙賣出也需要收取一定的税收。現時二手業主賣樓有多倜的競爭對手，如果是屋苑形式的物業，過萬伙的大型屋苑，同類型放盤可能有數十個，若遇上同區有新樓盤開售，而發展商提供高成数按揭或者税務優惠給子買家，二手業主想成功放售單位更雞上加難，遇上經濟上的問題，需要賣樓套現，再加上要繳付額外印花税，更百上加斤。 雖然自從4月21日放寬厂限聚令J開始，多倜發展商積極推售新盤，個別新盤亦紅盤熱賣，但筆者覺得是累積的購買力釋放，再加上「財爺plan J的威力釋放，現在成交活躍集中在中小型樓價，前景受多項隱憂的情況影響，如果現在話樓價已止跌回升，恐防言之過早，呼顧新一屆政府班子，現在是適當的時候，考慮放寬額外印花税，畢竟樓市有大幅度跌幅都會令經濟動温。 宜考盧縮短印花税年期 現在投資者都是買樓收租，用家為主的情況下，額外印花税是否仍然要約束三年呢？當局是時候考慮將年期縮短，或者所收的税項調整，萬一遇上經濟或樓市下滑，業主比較容易賣樓套現，值得注意的是，美國聯儲局加息半厘，是逾二十年最大加幅，市場預料未來仍會逐步加息，香港將會步入加息周期，供樓者負擔增加，加上第六波疫情或會爆發，停工停業，令失業率和銀行壤帳增加，影響香港金融經濟穩定。

【2024年2月4日——星島日報地產論壇】 新一屆特首李家超領導下的政府班子正式上場，能夠實踐他的理念以目標為本，期待對民生、房屋政策等的長久難題能夠逐一解決，讓市民安居樂業。 筆者認為，香港面臨的難题着實不少，尤其在房屋供應問題上，希望真正能做到拆牆鬆綁、簡化程序，上一屆政府曾經發表言論，考慮將強拍舊樓的門檻降低，祈求新一屆政府管治團隊能盡快落質研究可行方案，自從上一屆政府有傳出會考煎放寬八成強拍的門檻，近月己經有買家，在進行舊樓拼購時，當買入超過七成業權，由於剩下未售出的業主要求天價，令買方卻步，暫停購買，等待是否會降低強拍門檻。 宜放寬門檻及縮短申請時間 這種情況我相信市場上都會陸續發生，更加阻礙舊區重建計畫，希望新一屆政府推出新的指引，能夠落實將舊樓強拍門檻放寬，筆者在去年八月初曾在傳媒上呼额，由於現時50年以上的舊樓，五層高或八層高的建築物，已所剩無幾，剩下的高層舊樓，再加上有釘子戶，能夠成功收購八成的情況愈來愈困難，當時呼顧政府能夠放寬強拍門檻至七成至七成半，回看近年的土地供應，撇除港鐵站上蓋的供應，政府官地的供應更少。 另一方面，現在申請強拍的時間頗長，程序需要一年至三年或以上不等，再加上買家要先預繳三成樓價的印花税，時間成本及金錢成本都比以前增加，期望新一屆政府也正視上述問題，申請強拍時間能夠縮短在一年內。筆者相信能夠加快舊樓重建，絕對能幫助到小業主及活化社區，讓舊區重新帶來人氣及活力。  

新任特首最新公布成立土地房屋供應統籌組-統籌和協調所有與土地發展。房屋供應相關的政策局和部門,以提速、提效、提量為目標,優化程序,同時改善不符效益的工序和流程,全面提高土地發展和房屋供應的效率。

【2024年2月4日——星島日報地產論壇】 由於歷史遺留下來的問題，其中一項是合作社住宅，市區重建局身為法定機構，質有責任、亦有義務及歷史任命去處理市區重建計费，筆者覺得市建 局應該放更多更重的資源，集中火力去處理合作社的重建問題，以增土地供應，興建大量房屋，解決本港存在多的供應不足的詬病。 加快重建合作社增供應 根據資料顯示，以筆者知道市建局暫時處理了士瓜灣一個合作社的重建項目，筆者最近收到好幾位業主居佳在不同的合作社的求助，由於他們沒有收到市建局收購重建的文件，所以他們期望尋找其他私誉公司或機構去協助處理重建計畫。不過私營公司或機構較難處理合作社重建計畫，首先，合作社業主若落實重建，需要補地價子政府，另外如果發展商重建合作社，絕大部分合作社的地契上列明，重建需要再補地價，換言之，發展商在計算成本的同時，小業主及發展商扣除補地價後，發展商再能分配給小業主的樓價，該分配得到的金額，數目不大，基本上小業主不足夠用這筆款項重新購買其他物業，以改善環境，所以只有市建局才有能力去處理合作社的重建問題。 最近有傳媒報道市建局未來五年，將有六倜收購項目，開支達300億，如果未來数年没有新項目進行招標，從而增加收入，市建局或會出現負現金流150億，私人物業若能得到發展商的舊樓重建協助下，其實市建局可以集中資源去處理合作社的重建項目，幫助小業主去改善居佳質素，我認為更能怡當地運用資源。

最近有位朋友同我傾訴,把自住單位, 放盤已有一段長時間,仍然未能成交,筆者當然見到問題所在,由於今年首季受第五波疫情影響,各大新盤按兵不動,一手成交量跌至低位,直至4月21號、疫情緩和下,政府宣布放寬社交措施,各大新發展商迅即積極推盤,加上恐防疫情未來又再攀升,擔憂當局再次收緊社交距離,發展商把握這段時間全力推出可賣而未發售的樓盤。

特首李家超即將公布任丙首份《施政報告》，各界普遍期望報告在房屋方面着墨，近日己有很多不同界別人土呼額政府減辣，筆者亦在今年五月份專欄內提出，應適時考慮撤辣，呼面減辣的建議，期待新一份的施政報告在房屋供應上有所突破，實現特首在選舉的理念，亦能做到拆牆鬆綁，增加房屋供應。 事質上，發展商透過舊樓拼購重建，遇上很多困難，金錢成本及時間成本令很多發展商卻步，尤其要取得百分之百的業權更難上加難，大部分收購到達八成業權以上為目標，其餘透過鱼拍條例統一業權去重建，有資料統計，從2011年起，土地審裁處已完成處理強拍申請所需的時間，在一年內能完成只佔整體的35%，比例甚少，因此只有少數的發展商能參與拼購重建增加土地供應。 筆者近日與爾位朋友探討房屋供應的問題，其中一位是買方，有申請強拍的經驗，另外一位曾在政府工作。由於疫情影響，排期上法庭客理的案件已經眾多，其中一位朋友表示當日處理音訊強拍案件法官數目甚少，排期容訊等候很長時間，根據資料，土審處現時只有四位事業法官，加上两位身為認可測景師的審裁處成員，其中能分配到處理強拍條例案件的人手更少。 增有資格審理強拍法官數量 有開以上音訊，小業主與發展商在法庭上，爭拗其中雨大論點，該幢物業在結構上是否達到需要重建評估，及雙方在重建價值的估價分歧。由於要處理強拍條例的法官，須要具備有資深湖最師的資格及法律基礎，在雙方分歧之中，作出一個有公信力並公平判断，能夠具備上述資格的法官甚少，既然政府近日有提及搶專才的決心，期望特區政府正視，增加有資格啬理強拍條例案件的法官数量，亦可將法庭審理金拍案件時間缩短，令更多發展商有信心參與舊樓重建。 根披2019年發布的数據，約有3700艟樓齡屬於50年以上的二手樓宇，已經欠缺維修及保養，隨着每年遞增數量，期待施政報告中政府優化各部門及各方面的可行性，縮短強拍案件的審訊時間，加快增加房屋供應。

【2024年2月4日——星島日報地產論壇】 近日傳媒報道汀九有個酒店項目及早前馬鞍山也有一間酒店，向城規會遞交申請改劃作純住宅發展用途，該方案最新獲城規會同意，而日前規劃署也對上述項目表示原則上不反對。筆者認為，以上述例子作為引子，有些發展商將經營不太好的酒店，申請改為佳宅用途，從物盡其用的觀點角度而言，確實可提高住宅的供應量，所以政府應該考盧批准相關項目。 活化工廠改建公屋 另一方面，本港的活化工廈最近又沉靜下來，主要是涉及太多限制，變化不大，所以不能蠻續成為誘因提升發展商的興趣。單一業主的工廈已經差不多做完，所剩無幾，若果政府考慮將活化工廠批准去興建臨時房屋或公共房屋，而日後將有開的房屋向發展商或建築商回購，相信會引起更多發展商或建築南興 另外，如果有合適地區的工廠進行發展或重建，政府應考慮給子發展商重建做佳宅項目，一來增加住宅的供應量，其次將空置的工廠改變為有用的住宅，根據差餉物業估價署的資料，現時空置的工廠非常之多。 考慮放寬私人發展農地 有部分私人的農地坐落郊野公園區，若果不太影響生態環境，政府或可以考蔥放鬆給予私人發展商作為住宅用途。筆者認為，下一屆政府的班底，應引入更多的新思維，廣聽各專業行業的意見，才能令香港的土地物盡其用，人盡其才。

【2024年2月4日——星島日報地產論壇】 樓市近數月來受到加息因素影響，交投淡靜，直至10月底《施政報告》公布三項厂減辣J措施後，樓市便有了起色，交投亦逐漸增多，新盤市場亦很久未有出現紅盤情況。而近期位於天水圖的一個大型樓盤，項目連續進行三次銷售，均取得理想成績，是近半年淡靜樓市下少見的新盤利好消息。 一手市場現紅盤 發展商近半年來推售全新住宅項目，均以低價策略推出，首批單位多少低市價推售，天水鬧大型樓盤亦不例外，首批較同區自家發展，於去年推售的項目為低，亦是近半年推售新盤中，腦最低水平的新盤之一。項目隨後推售亦證明了發展商定價能抓準市場需求及買家入市的心態。天水聞大型住宅項目，至今進行的三度銷售，均取得理想成績，證明在定價策路上相當得宜，首輪銷售推出350伙，售出338伙，銷情達96.6%。第二輪發售時推出310伙發售，再售出305伙，銷情達98.4%；周六進行的第三輪銷售，推出280伙，即日售出約243伙。 淡市下一大啟示 頊目不但低價推售，由於大部分單位面積不算大，樓價較低，吸引大批市民認購，對淡市下亦能有一大啟示，便是市場剛性購買力不單止存在，期望入市或上車的市民大有人在。樓市受息口因素影響，伹剛於上周美國最新一次議息上，維持意口不變，並已是連續三次議息會議上維持息口不變，反映美國通脹間題已受到控制。 這次議息更能反應息口是否已接近見頂，相信市場上的剛性需求將逐步釋放。