專欄

[2024年2月20日——星島日報地產論壇] 2021年立法會換屆選舉剛剛於上月19日圓滿結束，是全面貨徽落質「愛國者治港」，見到不同黨派，不同背景的人士當選，期待日後的立法會會議，不會再出現「拉布」及「議會暴力/等亂象，在完善選擧制度和政治穩定情況下，議員將可更加專注處理經濟和民生發展，解決土地等等問題，對將來有關建設性的建議，都會容易落實通過，期望見到新的局面去處理地荒的問題，筆者也希望以下的建議能夠給子議員、政府及有份規劃者作參考。 多管齊下增住宅地 雖然很多人都認為香港是一倜地少人多的地方，所以居住的問題是一個重要的間題，但是只要我們頭腦靈活，思想開放，便可以解決很多事情。例如曾經有人提出改装葵涌的貨欖碼頭作為住宅區，亦曾經有人向發展局建議，將海洋公園的地皮作為住宅用途。上述兩倜建議只需要仔細考慮及平衡各方面，未告不是一個解決住宅需求的方案。 海洋公園地皮可建住宅 尤其是現時海洋公園的地段，若考慮出售給私人發展商，相信目前市值可高達5000多億。即時可解決海洋公園缺乏營運資金的問題，亦有足夠資金重建一個更大更新的海洋公園，將它安排在現有迪士尼公園的旁邊可幫助迪士尼公園遊樂範聞細小的問題，可算是一舉三得。因此可慎重考藏這方面的提議，當然會有很多爭論性問題，但只要平衡各方面，便能找出一倜妥善嘅方案。  

【2024年2月4日——星島日報地產論壇】 房屋委員會最新公布，截至2021年12月底，一般申請公屋平均輪候時間達六年，創1999年以來新高，大約15.2萬宗為一般公屋申請，加9.65萬宗非長者一人申請，共有近25萬人輪候中，估計要到2026年左右，大量資助房屋才可應市，輪候時間才有望滅低，加上數千倜可供編配的新單位由於疫情關係被用作隔離，所以估計未來情況會更差，輪候時間有可能再攀升。 香港到目前為止，居住問題依然是社會上一倜難解決的重大難題。由於歷屆政府都没辦法執行一倜徹底解決問題的方案。近期推行一倜較為有建設性的方案，就是推行土地共享計畫，鼓勵私人發展商參與供應政府樓宇，但可惜對發展商的誘因不太大，加上技術部門執行得非常僵化，所以進展非常纋慢。 觀察歐洲近十年以來，有一倜方案推行得非常成功，就是利用私人發展商參與提供政府的樓宇來舒綴供應中下階層的住宅供應。特別以英國為例，近十年英國政府賣出的地皮，都列明需要發展商提供指定數景的中產樓房給子政府，這個方案為政府解決了很多供應中下樓房的社會間題。 在英國倫敦金絲雀碼頭，香港有兩大發展商，發展均有雨個大型的地產項目，他們都為當地政府提供指定数量的中下層樓房。以上的方案值得香港政府作為長期的參考，來解決房屋的社會問題。  

本港自開埠以北與對山多平地少來一直 的地理限制,因此土地發展是香港遇上的一大題,當中,除了配重的金錢成本和稀少的土地供應量外,花費的時間和受限制的土地發展,也是讓土地發展 帶來阻礙和增加成本上的風險。  

【2024年2月4日——星島日報地產論壇】 筆者最近與認識多年的發展商朋友見面，談及中小型的發展商在市場上很難找到地盤發展，例如政府官地，一向競爭激烈，部分大型地盤甚至動斥過百億，對中小型發展南來講吃力。中小型的地盤數量少，經過一番激烈入標競投後，價高者奪得地皮，隨時公布第二競投招標價錢，也有例子，超出第一標逾兩成，萬一價高者得，變相成本大增。 併購舊樓以增加供應 以不同方式增加土地供應，例如透過舊樓併購，雖然重建需時頗長，如要童拍又多一爾年，但起碼價錢控制在自己手中，到自己適合的價錢，才購入，但併購牽涉的繁複程序，強拍等候的時間又很難確定。遇上小業主反對，各方專家互相辯論，時間往往以年計算，成本亦不容忽視，而且官地中標後，可以直接發展，但舊樓併購不單止要繳付印花税，遷需要預先繳付30%的印花税，待地盤拆樓時候才退回部分印花税，往往動不動需要近两年時間。 強拍門檻宜降至七成 筆者認為，官地或舊樓併購均能幫助增加房屋供應，印花税應一同看待，才能吸引更多發展商用不同方法覓地，最近有見，政府質踐拆 牆鬆綁的決心，期待在不久的時問，強拍的門檻由八成降至七成或七成半，令更多發展商有信心參與舊樓重建，幫助改善社區環境。  

【2024年2月4日——星島日報地產論壇】 近日好多人談論放寬按揭保險計畫上限，睇好800至1200萬樓價的成交最為受惠，升幅增加，好多專家正估算對樓市的變化，市場普遍認為措施帶來正面訊息，能幫助首次置業買家。筆者本人更有另一種看法，除幫助到上車或首次置業人士，反而我認為對1000萬至1400萬樓價，三房單位換樓人士更加受惠此計畫，必定啟動市場換樓鏈，以往這樓價範圍內，買家需要付五成首期，往往就算樓換樓人士，售出本身的細單位，除非已經現契供完樓，香則售後再買人，都末必夠五成首期去換更大單位，舉個例子說，1400萬樓價，以往需要繳付700萬首期，現在新的保險計畫，買家只需要繳付31.5%，440萬首期，大大節省了260萬，令到先賣後買的換樓人士能靈活處理，從而購得心儀之選。 按照按揭保險未放寬前，1000萬以上、三房單位，由於購買二手物業首期要付出五成，普逼這類型的單位，各大發展商提供付款辦法的優惠，包括先佳後付，提供二按等等，導致成交傾斜在一手物業。料千萬以上單位成交大增在新制度下，購買二手樓的首期減少，加強了二手物業的競爭力，當買家買入一個二手物業，二手業主也有機會換楼的，二手物業轉流多了，放盤量流通，對整體樓市更為健康發展。 總結而言，筆者更加聯好1000萬至1400萬二手市場三房單位的成交量會大幅增加，跑赢大市，看看過了一段時間後筆者的看法是否正確。

【2024年2月4日——星島日報地產論壇】 第一季樓市受第五波疫情影響下，發展商新盤按兵不動，主要銷售貨尾為主，一手成交只得900餘宗，創2013年以來季度新低，加上二手業主不願意開放睇樓，令成交量進一步下跌，楼價在短短一季下跌平均4%，加上差餇物業估價署預測今年私人住宅落成量達22000多伙，创2004年以來新高，多項數據均影響近期成交意欲。 隨着美國進入加息周期，加上俄鳥局勢影響，樓價恐防進一步下跌，市場開始有聲音呼額政府撤銷「辣招」，協助樓市並帶動疫後整體經濟加快復甦。筆者認為，歸根究柢，這種行政手法，必定會扭曲了市場經濟，其實由市場自由決定需求，由供求去作出運作的平衡，才是最健康的方法。 面積條款難應用於重建項目 近期政府向外界指將會立例管制出售樓宇的最細面積，而且有消息指屋宇署亦提示有關的專業團體，未來屋宇署批核的圖則，住宅單位不能少於280呎。 事實上，若當局在新批官地加上這項條款亦無可厚非，但政府如果在重建項目中，增加控制樓宇的面積條款，必定會帶來好多爭拗及訴訟問題。因為在原有的地契上，增加新法例的要求，恐防引起法律的訴訟，所以正確地更改地政法例，是必須要經過很多的公眾諮詢，才能立法執行。 其實自從「財爺plan」，即新一輪的財政預算案2022年推出，政府進一步放寬樓宇的按揭保險計费，現時按新修訂的按揭保險條例下，1000萬物業按情況能夠申請最高九成按揭。1000萬至1200萬能夠申請最高八成按揭，此一措施有助促進換樓鏈回復正常，亦可提高物業市場流轉率，有利樓市健康發展。数據頸示，800萬至1200萬的住宅成交量升幅跑赢大市，已經反映放寬按揭能令樓市真正需求的成交增加，相反地纳米樓的需求減少，所以政府是否認真考慮地產市場由自由需求來決定，纳米樓是否有供應的價值。

【2024年2月4日——星島日報地產論壇】 根據政府統計處的數據，今年首三個月移出香港的人口高達14.2萬，而強積金提取多達65億。俄鳥戰爭的影響，香港的失業率已高達5%，若第六波疫情爆發，纖續要停工停業，行業倒閉潮及失業率上升加劇。 在2012年起政府在住宅物業增設三項税制，額外印花税，買家印花税，從價印花税等，希望透過「辣招」去壓制樓價上升，保持價格穩定，現在是時候考慮「撤辣」，額外印花税的目的，是恐防有出現短炒的情況，買入物業三年丙賣出也需要收取一定的税收。現時二手業主賣樓有多倜的競爭對手，如果是屋苑形式的物業，過萬伙的大型屋苑，同類型放盤可能有數十個，若遇上同區有新樓盤開售，而發展商提供高成数按揭或者税務優惠給子買家，二手業主想成功放售單位更雞上加難，遇上經濟上的問題，需要賣樓套現，再加上要繳付額外印花税，更百上加斤。 雖然自從4月21日放寬厂限聚令J開始，多倜發展商積極推售新盤，個別新盤亦紅盤熱賣，但筆者覺得是累積的購買力釋放，再加上「財爺plan J的威力釋放，現在成交活躍集中在中小型樓價，前景受多項隱憂的情況影響，如果現在話樓價已止跌回升，恐防言之過早，呼顧新一屆政府班子，現在是適當的時候，考慮放寬額外印花税，畢竟樓市有大幅度跌幅都會令經濟動温。 宜考盧縮短印花税年期 現在投資者都是買樓收租，用家為主的情況下，額外印花税是否仍然要約束三年呢？當局是時候考慮將年期縮短，或者所收的税項調整，萬一遇上經濟或樓市下滑，業主比較容易賣樓套現，值得注意的是，美國聯儲局加息半厘，是逾二十年最大加幅，市場預料未來仍會逐步加息，香港將會步入加息周期，供樓者負擔增加，加上第六波疫情或會爆發，停工停業，令失業率和銀行壤帳增加，影響香港金融經濟穩定。

【2024年2月4日——星島日報地產論壇】 新一屆特首李家超領導下的政府班子正式上場，能夠實踐他的理念以目標為本，期待對民生、房屋政策等的長久難題能夠逐一解決，讓市民安居樂業。 筆者認為，香港面臨的難题着實不少，尤其在房屋供應問題上，希望真正能做到拆牆鬆綁、簡化程序，上一屆政府曾經發表言論，考慮將強拍舊樓的門檻降低，祈求新一屆政府管治團隊能盡快落質研究可行方案，自從上一屆政府有傳出會考煎放寬八成強拍的門檻，近月己經有買家，在進行舊樓拼購時，當買入超過七成業權，由於剩下未售出的業主要求天價，令買方卻步，暫停購買，等待是否會降低強拍門檻。 宜放寬門檻及縮短申請時間 這種情況我相信市場上都會陸續發生，更加阻礙舊區重建計畫，希望新一屆政府推出新的指引，能夠落實將舊樓強拍門檻放寬，筆者在去年八月初曾在傳媒上呼额，由於現時50年以上的舊樓，五層高或八層高的建築物，已所剩無幾，剩下的高層舊樓，再加上有釘子戶，能夠成功收購八成的情況愈來愈困難，當時呼顧政府能夠放寬強拍門檻至七成至七成半，回看近年的土地供應，撇除港鐵站上蓋的供應，政府官地的供應更少。 另一方面，現在申請強拍的時間頗長，程序需要一年至三年或以上不等，再加上買家要先預繳三成樓價的印花税，時間成本及金錢成本都比以前增加，期望新一屆政府也正視上述問題，申請強拍時間能夠縮短在一年內。筆者相信能夠加快舊樓重建，絕對能幫助到小業主及活化社區，讓舊區重新帶來人氣及活力。  

新任特首最新公布成立土地房屋供應統籌組-統籌和協調所有與土地發展。房屋供應相關的政策局和部門,以提速、提效、提量為目標,優化程序,同時改善不符效益的工序和流程,全面提高土地發展和房屋供應的效率。

【2024年2月4日——星島日報地產論壇】 由於歷史遺留下來的問題，其中一項是合作社住宅，市區重建局身為法定機構，質有責任、亦有義務及歷史任命去處理市區重建計费，筆者覺得市建 局應該放更多更重的資源，集中火力去處理合作社的重建問題，以增土地供應，興建大量房屋，解決本港存在多的供應不足的詬病。 加快重建合作社增供應 根據資料顯示，以筆者知道市建局暫時處理了士瓜灣一個合作社的重建項目，筆者最近收到好幾位業主居佳在不同的合作社的求助，由於他們沒有收到市建局收購重建的文件，所以他們期望尋找其他私誉公司或機構去協助處理重建計畫。不過私營公司或機構較難處理合作社重建計畫，首先，合作社業主若落實重建，需要補地價子政府，另外如果發展商重建合作社，絕大部分合作社的地契上列明，重建需要再補地價，換言之，發展商在計算成本的同時，小業主及發展商扣除補地價後，發展商再能分配給小業主的樓價，該分配得到的金額，數目不大，基本上小業主不足夠用這筆款項重新購買其他物業，以改善環境，所以只有市建局才有能力去處理合作社的重建問題。 最近有傳媒報道市建局未來五年，將有六倜收購項目，開支達300億，如果未來数年没有新項目進行招標，從而增加收入，市建局或會出現負現金流150億，私人物業若能得到發展商的舊樓重建協助下，其實市建局可以集中資源去處理合作社的重建項目，幫助小業主去改善居佳質素，我認為更能怡當地運用資源。