專欄

最近有位朋友同我傾訴,把自住單位, 放盤已有一段長時間,仍然未能成交,筆者當然見到問題所在,由於今年首季受第五波疫情影響,各大新盤按兵不動,一手成交量跌至低位,直至4月21號、疫情緩和下,政府宣布放寬社交措施,各大新發展商迅即積極推盤,加上恐防疫情未來又再攀升,擔憂當局再次收緊社交距離,發展商把握這段時間全力推出可賣而未發售的樓盤。

特首李家超即將公布任丙首份《施政報告》，各界普遍期望報告在房屋方面着墨，近日己有很多不同界別人土呼額政府減辣，筆者亦在今年五月份專欄內提出，應適時考慮撤辣，呼面減辣的建議，期待新一份的施政報告在房屋供應上有所突破，實現特首在選舉的理念，亦能做到拆牆鬆綁，增加房屋供應。 事質上，發展商透過舊樓拼購重建，遇上很多困難，金錢成本及時間成本令很多發展商卻步，尤其要取得百分之百的業權更難上加難，大部分收購到達八成業權以上為目標，其餘透過鱼拍條例統一業權去重建，有資料統計，從2011年起，土地審裁處已完成處理強拍申請所需的時間，在一年內能完成只佔整體的35%，比例甚少，因此只有少數的發展商能參與拼購重建增加土地供應。 筆者近日與爾位朋友探討房屋供應的問題，其中一位是買方，有申請強拍的經驗，另外一位曾在政府工作。由於疫情影響，排期上法庭客理的案件已經眾多，其中一位朋友表示當日處理音訊強拍案件法官數目甚少，排期容訊等候很長時間，根據資料，土審處現時只有四位事業法官，加上两位身為認可測景師的審裁處成員，其中能分配到處理強拍條例案件的人手更少。 增有資格審理強拍法官數量 有開以上音訊，小業主與發展商在法庭上，爭拗其中雨大論點，該幢物業在結構上是否達到需要重建評估，及雙方在重建價值的估價分歧。由於要處理強拍條例的法官，須要具備有資深湖最師的資格及法律基礎，在雙方分歧之中，作出一個有公信力並公平判断，能夠具備上述資格的法官甚少，既然政府近日有提及搶專才的決心，期望特區政府正視，增加有資格啬理強拍條例案件的法官数量，亦可將法庭審理金拍案件時間缩短，令更多發展商有信心參與舊樓重建。 根披2019年發布的数據，約有3700艟樓齡屬於50年以上的二手樓宇，已經欠缺維修及保養，隨着每年遞增數量，期待施政報告中政府優化各部門及各方面的可行性，縮短強拍案件的審訊時間，加快增加房屋供應。

【2024年2月4日——星島日報地產論壇】 近日傳媒報道汀九有個酒店項目及早前馬鞍山也有一間酒店，向城規會遞交申請改劃作純住宅發展用途，該方案最新獲城規會同意，而日前規劃署也對上述項目表示原則上不反對。筆者認為，以上述例子作為引子，有些發展商將經營不太好的酒店，申請改為佳宅用途，從物盡其用的觀點角度而言，確實可提高住宅的供應量，所以政府應該考盧批准相關項目。 活化工廠改建公屋 另一方面，本港的活化工廈最近又沉靜下來，主要是涉及太多限制，變化不大，所以不能蠻續成為誘因提升發展商的興趣。單一業主的工廈已經差不多做完，所剩無幾，若果政府考慮將活化工廠批准去興建臨時房屋或公共房屋，而日後將有開的房屋向發展商或建築商回購，相信會引起更多發展商或建築南興 另外，如果有合適地區的工廠進行發展或重建，政府應考慮給子發展商重建做佳宅項目，一來增加住宅的供應量，其次將空置的工廠改變為有用的住宅，根據差餉物業估價署的資料，現時空置的工廠非常之多。 考慮放寬私人發展農地 有部分私人的農地坐落郊野公園區，若果不太影響生態環境，政府或可以考蔥放鬆給予私人發展商作為住宅用途。筆者認為，下一屆政府的班底，應引入更多的新思維，廣聽各專業行業的意見，才能令香港的土地物盡其用，人盡其才。

【2024年2月4日——星島日報地產論壇】 樓市近數月來受到加息因素影響，交投淡靜，直至10月底《施政報告》公布三項厂減辣J措施後，樓市便有了起色，交投亦逐漸增多，新盤市場亦很久未有出現紅盤情況。而近期位於天水圖的一個大型樓盤，項目連續進行三次銷售，均取得理想成績，是近半年淡靜樓市下少見的新盤利好消息。 一手市場現紅盤 發展商近半年來推售全新住宅項目，均以低價策略推出，首批單位多少低市價推售，天水鬧大型樓盤亦不例外，首批較同區自家發展，於去年推售的項目為低，亦是近半年推售新盤中，腦最低水平的新盤之一。項目隨後推售亦證明了發展商定價能抓準市場需求及買家入市的心態。天水聞大型住宅項目，至今進行的三度銷售，均取得理想成績，證明在定價策路上相當得宜，首輪銷售推出350伙，售出338伙，銷情達96.6%。第二輪發售時推出310伙發售，再售出305伙，銷情達98.4%；周六進行的第三輪銷售，推出280伙，即日售出約243伙。 淡市下一大啟示 頊目不但低價推售，由於大部分單位面積不算大，樓價較低，吸引大批市民認購，對淡市下亦能有一大啟示，便是市場剛性購買力不單止存在，期望入市或上車的市民大有人在。樓市受息口因素影響，伹剛於上周美國最新一次議息上，維持意口不變，並已是連續三次議息會議上維持息口不變，反映美國通脹間題已受到控制。 這次議息更能反應息口是否已接近見頂，相信市場上的剛性需求將逐步釋放。

筆者在上期專欄估計，發展商會用「先量後價」的策略推售樓盤。2023年已過了第一季，如筆者所料，全新樓盤以低於市價推售，保住銷情。部分樓盤見到收票理想，才會逐步加價加推，也有貨尾盤甚至減價重推。市場百花齊放，喜見樓市走出谷底，第一季成交量及成交價均錄得上升，樓價平均有5%升幅。尤其通關之後，超級豪宅屢見高價成交，以第一季總結，受惠於按揭保險貸款計畫，樓價在千萬以下中小型單位，以及超級豪宅這兩類物業，成交量最為活躍。 不過由於發展商積存已批出預售樓花同意書及累積貨尾數量眾多，估計仍全力推盤。二手受壓，三月份二手成交放緩有兩大原因。首先是消化了很多二手平盤，第二是發展商積極推盤，盡吸客源，相信隨着美國最近加息四分一厘，步伐放慢。至於香港資金充裕，並未有跟隨加息。 買家需量力而為 假若地緣政治能緩和，股市平穩發展，樓價將會在下半年爆發，樓市在一手主導的情況下，部分樓盤，首批用低於市價策略推盤，不過在加推中樓價加幅甚大，最後一批加推的單位，售價比首批單位高出10%至20%不等，筆者呼籲買家購買一手盤時，保持冷靜，要計好數，衡量自己的負擔能力，慎防在售樓廠揀樓時在熾熱的氣氛影響下做錯決定，量力而為不要購入超出自己負擔能力範圍的物業。 https://www.stheadline.com/columnists/finance-property/3216793/先量後價成新盤銷售策略/

根據香港政府統計處最新公布年中人口數字，香港人口臨時數字為約729萬人，較去年同期減少12萬1千500人，跌幅1.6%，並有超過11萬人淨移出，而過去兩年，本地勞動人口流失達14萬人，好多行業招聘人手困難，面對移民潮影響，流失本地專才極為嚴重。 行政長官李家超在《施政報告》中積極推動搶人才計畫，其中在港置業，居港7年並成為香港永久性居民後，就其已購入並仍然持有的首個住宅物業申請退還已繳付的買家印花稅及新住宅印花稅，估計對中上價物業幫助較大。 筆者指出，2003年「沙士」重創香港經濟，最後中央政府推出「自由行」計畫及香港特區政府於2003年起實施、至2015年結束的投資移民計畫，令香港經濟重拾升軌，其設立目的是讓資金帶來香港，吸引海外投資者來港居留。目的是讓一些合資格的人士透過資本投資取得移居香港的機會，投資者可以從獲許投資資產類別中選擇投資項目，直至2010年，香港政府就《資本投資者入境計畫》把房地產投資項目剔除。 2022年樓市踏入最後一個月，相信在傳統節日下，再加上「0+3」防疫措施，香港人在12月份出外旅遊的人數必定增加，估計本月樓市的成交量保繼續淡靜，樓價持續下跌，根據差餉物業估價署最新公布數字，今年首十個月累計，樓價指數下跌百分之10.54、但相信加上有滯後數字，筆者估計，2022年全年樓價樓下跌大約13至15%，加上特區政府未有意欲撤辣或減辣，樓市仍然一潭死水。 面對現在香港人口流失，股市波動，疫情持續等因素影響，加息幅度比預期快，對經濟影響深遠，特區政府可以重新考慮投資移民香港計畫，並把投資香港房地產列入計畫之中，吸引到人才來港之餘，又能夠穩定房地產市道，可謂人才，錢財都有得着，一舉兩得。 https://www.stheadline.com/columnists/finance-property/3174446/本地專才流失極嚴重

筆者在上期的專欄分析現時樓市，2022年受到美國加息比預期中急進、股市波動、俄烏戰爭、第五波疫情，以及未能通關等因素影響，估計第四季樓價再下跌5%，全年跌幅13至15%，看來估不中亦不遠矣。 綜合市場資料，過去數個月，已經有最少三宗市區舊樓收購終止個案，樓價跌勢周期長及今年樓價累積跌幅近15%原因，發展商對於收購舊樓態度審慎，加上收購舊樓需時長達數年，回籠慢，發展商對樓市前景不明朗，再遇上加息周期，令發展成本大增，又要預先繳付30%的印花稅，普遍出價審慎，與小業主價錢拉距更遠，甚至停止進行舊樓收購。 自從政府宣布有意降低50年樓齡的強拍門檻由八成至七成，另外70年以上樓齡由八成至六成之後。 筆者剛處理一宗收購中，發展商強調要等待政府落實立法會通過，公布有關降低強拍門檻的細節，才決定下一步行動計畫，期望政府盡快落實降低強拍門檻的細則，更希望正視現有時間表降低強拍過程的時間，以及針對重建項目的預繳印花稅方案作出檢討，才能真正幫到舊區重建，令更多發展商參與市區舊樓重建，增加供應。 筆者認為，2022年壞消息已經出盡，本人並非看得太淡，更相信樓價已接近見底的迹象，估計農曆新年後樓價將會回穩，希望在下期專欄再跟大家交代我對樓市的睇法。 https://www.stheadline.com/columnists/finance-property/3178885/農曆新年後-樓價將會回穩/

筆者在上期的專欄已預測，春節過後，隨着大陸與香港兩地全面通關，本港樓價在去年第四季已接近見底的迹象，在美國加息步伐放緩，樓市和股市在全面通關等因素刺激下迅速復甦起來，由各區屋苑的成交量已大幅度回升，以及近期豪宅銷售亦造價理想，相信今年全年本港樓市會有10至12%升幅；至於地鋪方面，相信各區吉鋪情況會逐漸有客戶承接，但相信租金不會有太大升幅。 冀財政預算多著墨樓市 事實上，發展商已積聚了不少新樓盤要推出，相信今年發展商會排山倒海全力推盤，有數據顯示，去年可批住宅預售樓花同意書已積聚了逾1.4萬伙未推出市場，相信發展商積極推盤下，會用先量後價的策略，例如一些新盤多的區份，啟德區，香港仔、鴨脷洲、油塘、茶果嶺、屯門和天水圍等，筆者呼籲在同區想出貨的小業主要盡快出貨，以免與發展商競爭，發展商提供的優惠相信會極為進取和吸引。 總結政府2022至23財年的賣地紀錄，招標賣地的收入截至2月中暫時只有約274.21億元，較2021至22財年的賣地紀錄916億元大跌70%。在市場氣氛明顯改善的情況下，卻在不足兩個月的時間裏，連續出現了三次官地流標的情況。事實上，若果樓市下滑，發展商亦會轉趨保守，導致骨牌效應，各行業都會影響；筆者希望政府在財政預算和《施政報告》上，政府要加重樓市着墨政策，能夠穩定樓價，例如放寬額外印花稅（SSD）綑綁期，因為放寬後，可鬆綁業主3年內賣樓要繳付的SSD，一方換樓客可以釋放出來，其次經濟不景氣，業主可以賣樓套現，因此流通量高，亦有利樓市平穩。 https://www.stheadline.com/columnists/finance-property/3200685/全面通關帶動樓市復甦/

香港的市區是常見的區域總稱。在香港，港人習慣以市區形容已經高度發展的市中心，及以郊區及新市鎮來分辨不同地方，亦是具發展成熟交通方便的定義。事實上，因應銀紙貶值，百物騰貴，工資飆升等多項因素影響下，部分上世紀六、七十年代發展的市區，因隨着歲月的流逝而改變，令樓宇日久失修殘舊等。以同區7年的賠償標準及近年市場要求，以及各種行政費用在內的驚人建築成本，令收購土地的成本大幅增加，導致完成後需出售的成本往往需要2至3萬元一呎不等，如現在市區重建局繼續維持現有做法，不改定位，市區的舊樓重建的問題將不能解決。 筆者建議政府檢討市區重建局的方向，讓其使命擴大，全區「動起來」，以城規會規劃下完善定位再發展，以發展成本加某利潤比例作售價，提高透明度向市場表達，加快完善市區重建，展現市區新面貌，向公眾以示市建局的效能及決心。 加快市區舊樓重建 飽歷風霜之油麻地渡船角文華新村，因村內有8幢以文字頭命名之大廈，故俗稱「八文樓」，於1964至1970年間落成，擁有逾半世紀歷史，它曾是本港早期大型屋苑之一。不過，樓齡高加上日久失修，現今位置是黃金地段，一街之隔的西九已是豪宅區，以市建局同區域7年樓為賠償的計算，收購價每呎約近3萬元，整區項目必然蝕大本，但該區域絕對有重建需要。公營機構市建局有使命及有能力去改造，變成有新規劃將來面世予公眾享用，亦可即時購入用作臨時公屋，毋須覓地又起又拆，浪費公帑，效能顯著，做少少維修可即買即用，數年後拆卸重建，當區面貌煥然一新。 https://www.stheadline.com/columnists/finance-property/3234442/市區重建局應重新定位/