專欄

先量後價-成新盤銷售策略

筆者在上期專欄估計,發展商會用「先量後價」的策略推售樓盤。2023年已過了第一季,如筆者所料,全新樓盤以低於市價推售,保住銷情。部分樓盤見到收票理想,才會逐步加價加推,也有貨尾盤甚至減價重推。市場百花齊放,喜見樓市走出谷底,第一季成交量及成交價均錄得上升,樓價平均有5%升幅。尤其通關之後,超級豪宅屢見高價成交,以第一季總結,受惠於按揭保險貸款計畫,樓價在千萬以下中小型單位,以及超級豪宅這兩類物業,成交量最為活躍。 不過由於發展商積存已批出預售樓花同意書及累積貨尾數量眾多,估計仍全力推盤。二手受壓,三月份二手成交放緩有兩大原因。首先是消化了很多二手平盤,第二是發展商積極推盤,盡吸客源,相信隨着美國最近加息四分一厘,步伐放慢。至於香港資金充裕,並未有跟隨加息。 買家需量力而為 假若地緣政治能緩和,股市平穩發展,樓價將會在下半年爆發,樓市在一手主導的情況下,部分樓盤,首批用低於市價策略推盤,不過在加推中樓價加幅甚大,最後一批加推的單位,售價比首批單位高出10%至20%不等,筆者呼籲買家購買一手盤時,保持冷靜,要計好數,衡量自己的負擔能力,慎防在售樓廠揀樓時在熾熱的氣氛影響下做錯決定,量力而為不要購入超出自己負擔能力範圍的物業。 https://www.stheadline.com/columnists/finance-property/3216793/先量後價成新盤銷售策略/

富康盛地產顧問有限公司

冀縮短強拍統一業權時間

特首李家超任內首份《施政報告》塵埃落定,其中對樓市的落筆,喜見強拍門檻提議放寬至6成至7成。筆者在去年8月初曾向特區政府作出兩點呼籲,一方面提議1000萬至1500萬樓價由以往只能夠做5成按揭,放寬至7成幫助換樓客,這已經在較早前透過按揭保險計畫放寬上述樓價按揭成數,大大釋放換樓鏈。 另一方面,筆者提議將50年以上舊樓強拍門檻降至7成至7成半,相信放寬強拍門檻必定能夠幫助舊區重建,增加房屋供應,更新市區,吸引更多發展商參與拼購建屋的意欲。期望不久將來,政府能夠改善縮短強拍統一業權的時間。 踏入11月份,各大發展商積極部署,推售各區新盤,包括油塘、啟德、長沙灣及紅磡等等。相信在現時樓市低迷的市況下,加上最近土瓜灣一幅地皮成交價錢比早幾個月同區下跌超過兩成,相信各大發展商必會各出奇謀,增加銷情,例如,在付款辦法及部分樓盤更會採用負溢價的定價策略,意思是定價低過同區二手樓價,以往在旺市的時候,發展商定價高於同區二手樓價兩成至四成不等,冀望在2022年底之前追數,相信第四季二手樓業主更難出貨,一手盤搶走二手客人。 筆者預期,第四季二手成交更加萎縮,如果二手業主想賣樓,必須大幅減價,才能有競爭力,現在股市低迷,息口上升,加上政府未有撤銷辣招的意思,發展商積極出貨推低二手市場,估計第四季樓價會再下跌5%,待明年農曆年後樓價才會穩定下來。 https://www.stheadline.com/columnists/finance-property/3162835/冀縮短強拍統一業權時間

本地專才流失極嚴重

根據香港政府統計處最新公布年中人口數字,香港人口臨時數字為約729萬人,較去年同期減少12萬1千500人,跌幅1.6%,並有超過11萬人淨移出,而過去兩年,本地勞動人口流失達14萬人,好多行業招聘人手困難,面對移民潮影響,流失本地專才極為嚴重。 行政長官李家超在《施政報告》中積極推動搶人才計畫,其中在港置業,居港7年並成為香港永久性居民後,就其已購入並仍然持有的首個住宅物業申請退還已繳付的買家印花稅及新住宅印花稅,估計對中上價物業幫助較大。 筆者指出,2003年「沙士」重創香港經濟,最後中央政府推出「自由行」計畫及香港特區政府於2003年起實施、至2015年結束的投資移民計畫,令香港經濟重拾升軌,其設立目的是讓資金帶來香港,吸引海外投資者來港居留。目的是讓一些合資格的人士透過資本投資取得移居香港的機會,投資者可以從獲許投資資產類別中選擇投資項目,直至2010年,香港政府就《資本投資者入境計畫》把房地產投資項目剔除。 2022年樓市踏入最後一個月,相信在傳統節日下,再加上「0+3」防疫措施,香港人在12月份出外旅遊的人數必定增加,估計本月樓市的成交量保繼續淡靜,樓價持續下跌,根據差餉物業估價署最新公布數字,今年首十個月累計,樓價指數下跌百分之10.54、但相信加上有滯後數字,筆者估計,2022年全年樓價樓下跌大約13至15%,加上特區政府未有意欲撤辣或減辣,樓市仍然一潭死水。 面對現在香港人口流失,股市波動,疫情持續等因素影響,加息幅度比預期快,對經濟影響深遠,特區政府可以重新考慮投資移民香港計畫,並把投資香港房地產列入計畫之中,吸引到人才來港之餘,又能夠穩定房地產市道,可謂人才,錢財都有得着,一舉兩得。 https://www.stheadline.com/columnists/finance-property/3174446/本地專才流失極嚴重

農曆新年後 樓價將會回穩

筆者在上期的專欄分析現時樓市,2022年受到美國加息比預期中急進、股市波動、俄烏戰爭、第五波疫情,以及未能通關等因素影響,估計第四季樓價再下跌5%,全年跌幅13至15%,看來估不中亦不遠矣。 綜合市場資料,過去數個月,已經有最少三宗市區舊樓收購終止個案,樓價跌勢周期長及今年樓價累積跌幅近15%原因,發展商對於收購舊樓態度審慎,加上收購舊樓需時長達數年,回籠慢,發展商對樓市前景不明朗,再遇上加息周期,令發展成本大增,又要預先繳付30%的印花稅,普遍出價審慎,與小業主價錢拉距更遠,甚至停止進行舊樓收購。 自從政府宣布有意降低50年樓齡的強拍門檻由八成至七成,另外70年以上樓齡由八成至六成之後。 筆者剛處理一宗收購中,發展商強調要等待政府落實立法會通過,公布有關降低強拍門檻的細節,才決定下一步行動計畫,期望政府盡快落實降低強拍門檻的細則,更希望正視現有時間表降低強拍過程的時間,以及針對重建項目的預繳印花稅方案作出檢討,才能真正幫到舊區重建,令更多發展商參與市區舊樓重建,增加供應。 筆者認為,2022年壞消息已經出盡,本人並非看得太淡,更相信樓價已接近見底的迹象,估計農曆新年後樓價將會回穩,希望在下期專欄再跟大家交代我對樓市的睇法。 https://www.stheadline.com/columnists/finance-property/3178885/農曆新年後-樓價將會回穩/

全面通關帶動樓市復甦

筆者在上期的專欄已預測,春節過後,隨着大陸與香港兩地全面通關,本港樓價在去年第四季已接近見底的迹象,在美國加息步伐放緩,樓市和股市在全面通關等因素刺激下迅速復甦起來,由各區屋苑的成交量已大幅度回升,以及近期豪宅銷售亦造價理想,相信今年全年本港樓市會有10至12%升幅;至於地鋪方面,相信各區吉鋪情況會逐漸有客戶承接,但相信租金不會有太大升幅。 冀財政預算多著墨樓市 事實上,發展商已積聚了不少新樓盤要推出,相信今年發展商會排山倒海全力推盤,有數據顯示,去年可批住宅預售樓花同意書已積聚了逾1.4萬伙未推出市場,相信發展商積極推盤下,會用先量後價的策略,例如一些新盤多的區份,啟德區,香港仔、鴨脷洲、油塘、茶果嶺、屯門和天水圍等,筆者呼籲在同區想出貨的小業主要盡快出貨,以免與發展商競爭,發展商提供的優惠相信會極為進取和吸引。 總結政府2022至23財年的賣地紀錄,招標賣地的收入截至2月中暫時只有約274.21億元,較2021至22財年的賣地紀錄916億元大跌70%。在市場氣氛明顯改善的情況下,卻在不足兩個月的時間裏,連續出現了三次官地流標的情況。事實上,若果樓市下滑,發展商亦會轉趨保守,導致骨牌效應,各行業都會影響;筆者希望政府在財政預算和《施政報告》上,政府要加重樓市着墨政策,能夠穩定樓價,例如放寬額外印花稅(SSD)綑綁期,因為放寬後,可鬆綁業主3年內賣樓要繳付的SSD,一方換樓客可以釋放出來,其次經濟不景氣,業主可以賣樓套現,因此流通量高,亦有利樓市平穩。 https://www.stheadline.com/columnists/finance-property/3200685/全面通關帶動樓市復甦/

市區重建局應重新定位

香港的市區是常見的區域總稱。在香港,港人習慣以市區形容已經高度發展的市中心,及以郊區及新市鎮來分辨不同地方,亦是具發展成熟交通方便的定義。事實上,因應銀紙貶值,百物騰貴,工資飆升等多項因素影響下,部分上世紀六、七十年代發展的市區,因隨着歲月的流逝而改變,令樓宇日久失修殘舊等。以同區7年的賠償標準及近年市場要求,以及各種行政費用在內的驚人建築成本,令收購土地的成本大幅增加,導致完成後需出售的成本往往需要2至3萬元一呎不等,如現在市區重建局繼續維持現有做法,不改定位,市區的舊樓重建的問題將不能解決。 筆者建議政府檢討市區重建局的方向,讓其使命擴大,全區「動起來」,以城規會規劃下完善定位再發展,以發展成本加某利潤比例作售價,提高透明度向市場表達,加快完善市區重建,展現市區新面貌,向公眾以示市建局的效能及決心。 加快市區舊樓重建 飽歷風霜之油麻地渡船角文華新村,因村內有8幢以文字頭命名之大廈,故俗稱「八文樓」,於1964至1970年間落成,擁有逾半世紀歷史,它曾是本港早期大型屋苑之一。不過,樓齡高加上日久失修,現今位置是黃金地段,一街之隔的西九已是豪宅區,以市建局同區域7年樓為賠償的計算,收購價每呎約近3萬元,整區項目必然蝕大本,但該區域絕對有重建需要。公營機構市建局有使命及有能力去改造,變成有新規劃將來面世予公眾享用,亦可即時購入用作臨時公屋,毋須覓地又起又拆,浪費公帑,效能顯著,做少少維修可即買即用,數年後拆卸重建,當區面貌煥然一新。 https://www.stheadline.com/columnists/finance-property/3234442/市區重建局應重新定位/

專才計畫令租務需求增

特區政府最近宣布人才清單,由原本13項增加至51項,並即時應用於優秀人才入境計畫,高才通計畫迄今批出逾2萬個申請,一般就業政策及輸入內地人才計畫:由此估計在香港住屋的需求大大增加,這班專才相信會以先租後買為主要,由於需要居住滿七年後才能夠退稅,所以估計只有少部會先置業。 但特區政府有冇考慮過,過去10多年由於「辣招」影響,香港人買超過一間房屋,需要繳付15%印花稅,加上現在把錢放在銀行定期存款回報大大高於買樓收租回報,還有幾多香港人會買樓收租呢?在現今租盤缺乏下,增加大量專才來香港,更加有機會把租金推高,再加上現在二手流通量受額外印花稅影響下,買入三年內賣樓需要繳付「辣招」稅項,放盤量極低的情況下,近月一手發展商以市價或低於市價,甚至貨尾減價促銷的情況下,二手樓市成交處於挨打局面。 現在是最佳時候撤銷「辣招」時機,除可增加香港人買樓收租的意欲,亦可增加租盤數量,及撤銷額外印花稅令更多業主彈性放盤,能夠套現解決經濟上需要。 香港房地產影響的行業眾多,非常深遠,近月二手成交價量齊跌,如果樓價持續下跌,銀主盤增加,更加影響香港整體銀行業的體系。 現時在息口上升的情況下,發展商面對四年的發展過程,建築成本每日增加,香港庫房很倚賴賣地收益及物業印花稅,筆者呼籲現在是最佳時間撤銷「辣招」。 富康盛地產顧問聯席主席歐沚軒 https://www.stheadline.com/columnists/finance-property/3254547/專才計畫令租務需求增/