專欄

筆者在上期的專欄已預測，春節過後，隨着大陸與香港兩地全面通關，本港樓價在去年第四季已接近見底的迹象，在美國加息步伐放緩，樓市和股市在全面通關等因素刺激下迅速復甦起來，由各區屋苑的成交量已大幅度回升，以及近期豪宅銷售亦造價理想，相信今年全年本港樓市會有10至12%升幅；至於地鋪方面，相信各區吉鋪情況會逐漸有客戶承接，但相信租金不會有太大升幅。 冀財政預算多著墨樓市 事實上，發展商已積聚了不少新樓盤要推出，相信今年發展商會排山倒海全力推盤，有數據顯示，去年可批住宅預售樓花同意書已積聚了逾1.4萬伙未推出市場，相信發展商積極推盤下，會用先量後價的策略，例如一些新盤多的區份，啟德區，香港仔、鴨脷洲、油塘、茶果嶺、屯門和天水圍等，筆者呼籲在同區想出貨的小業主要盡快出貨，以免與發展商競爭，發展商提供的優惠相信會極為進取和吸引。 總結政府2022至23財年的賣地紀錄，招標賣地的收入截至2月中暫時只有約274.21億元，較2021至22財年的賣地紀錄916億元大跌70%。在市場氣氛明顯改善的情況下，卻在不足兩個月的時間裏，連續出現了三次官地流標的情況。事實上，若果樓市下滑，發展商亦會轉趨保守，導致骨牌效應，各行業都會影響；筆者希望政府在財政預算和《施政報告》上，政府要加重樓市着墨政策，能夠穩定樓價，例如放寬額外印花稅（SSD）綑綁期，因為放寬後，可鬆綁業主3年內賣樓要繳付的SSD，一方換樓客可以釋放出來，其次經濟不景氣，業主可以賣樓套現，因此流通量高，亦有利樓市平穩。 https://www.stheadline.com/columnists/finance-property/3200685/全面通關帶動樓市復甦/

香港的市區是常見的區域總稱。在香港，港人習慣以市區形容已經高度發展的市中心，及以郊區及新市鎮來分辨不同地方，亦是具發展成熟交通方便的定義。事實上，因應銀紙貶值，百物騰貴，工資飆升等多項因素影響下，部分上世紀六、七十年代發展的市區，因隨着歲月的流逝而改變，令樓宇日久失修殘舊等。以同區7年的賠償標準及近年市場要求，以及各種行政費用在內的驚人建築成本，令收購土地的成本大幅增加，導致完成後需出售的成本往往需要2至3萬元一呎不等，如現在市區重建局繼續維持現有做法，不改定位，市區的舊樓重建的問題將不能解決。 筆者建議政府檢討市區重建局的方向，讓其使命擴大，全區「動起來」，以城規會規劃下完善定位再發展，以發展成本加某利潤比例作售價，提高透明度向市場表達，加快完善市區重建，展現市區新面貌，向公眾以示市建局的效能及決心。 加快市區舊樓重建 飽歷風霜之油麻地渡船角文華新村，因村內有8幢以文字頭命名之大廈，故俗稱「八文樓」，於1964至1970年間落成，擁有逾半世紀歷史，它曾是本港早期大型屋苑之一。不過，樓齡高加上日久失修，現今位置是黃金地段，一街之隔的西九已是豪宅區，以市建局同區域7年樓為賠償的計算，收購價每呎約近3萬元，整區項目必然蝕大本，但該區域絕對有重建需要。公營機構市建局有使命及有能力去改造，變成有新規劃將來面世予公眾享用，亦可即時購入用作臨時公屋，毋須覓地又起又拆，浪費公帑，效能顯著，做少少維修可即買即用，數年後拆卸重建，當區面貌煥然一新。 https://www.stheadline.com/columnists/finance-property/3234442/市區重建局應重新定位/

特區政府最近宣布人才清單，由原本13項增加至51項，並即時應用於優秀人才入境計畫，高才通計畫迄今批出逾2萬個申請，一般就業政策及輸入內地人才計畫：由此估計在香港住屋的需求大大增加，這班專才相信會以先租後買為主要，由於需要居住滿七年後才能夠退稅，所以估計只有少部會先置業。 但特區政府有冇考慮過，過去10多年由於「辣招」影響，香港人買超過一間房屋，需要繳付15%印花稅，加上現在把錢放在銀行定期存款回報大大高於買樓收租回報，還有幾多香港人會買樓收租呢？在現今租盤缺乏下，增加大量專才來香港，更加有機會把租金推高，再加上現在二手流通量受額外印花稅影響下，買入三年內賣樓需要繳付「辣招」稅項，放盤量極低的情況下，近月一手發展商以市價或低於市價，甚至貨尾減價促銷的情況下，二手樓市成交處於挨打局面。 現在是最佳時候撤銷「辣招」時機，除可增加香港人買樓收租的意欲，亦可增加租盤數量，及撤銷額外印花稅令更多業主彈性放盤，能夠套現解決經濟上需要。 香港房地產影響的行業眾多，非常深遠，近月二手成交價量齊跌，如果樓價持續下跌，銀主盤增加，更加影響香港整體銀行業的體系。 現時在息口上升的情況下，發展商面對四年的發展過程，建築成本每日增加，香港庫房很倚賴賣地收益及物業印花稅，筆者呼籲現在是最佳時間撤銷「辣招」。 富康盛地產顧問聯席主席歐沚軒 https://www.stheadline.com/columnists/finance-property/3254547/專才計畫令租務需求增/